Резолютивная часть постановления объявлена 12 апреля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2011 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Бухтояровой Л.В.,

судей Большаковой О.А., Максимовой М.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мироедовой А.И.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизовой Ольги Васильевны на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.12.2010, принятое судьей Соколициной В.П., по делу N А43-19957/2010 по иску общества с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" к индивидуальному предпринимателю Сизовой Ольге Васильевне о взыскании 50 886 руб. 92 коп.

В судебном заседании приняли участие представители:

от общества с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" - Лазарева Е.А. по доверенности от 07.03.2011 (сроком до 31.12.2011);

от индивидуального предпринимателя Сизовой Ольги Васильевны - не явился, извещен (уведомления N 21796, 21797).

Общество с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Сизовой Ольге Васильевне о взыскании 50 886 руб. 92 коп., в том числе 30 368 руб. задолженности по арендной плате за период с 01.04.2010 по 21.05.2010 и 20 518 руб. 92 коп. пеней за просрочку оплаты за период с 06.04.2010 по 23.08.2010, а также 20 000 руб. расходов на оплату услуг представителя на основании статей 309, 310, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Одновременно индивидуальный предприниматель Сизова Ольга Васильевна обратилась в суд со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" о взыскании 10 539 руб. 08 коп. в качестве последствий недействительности ничтожного договора аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10.

Решением от 08.12.2010 Арбитражный суд Нижегородской области частично удовлетворил исковые требования истца, взыскав с предпринимателя Сизовой О.В. в пользу ООО "УК "Азимут" 34 471 руб. 78 коп., в том числе 30 368 руб. задолженности и 4103 руб. 78 коп. пеней, а также 10 000 руб. расходов по оплате услуг представителя, 2000 руб. расходов по уплате государственной пошлины, в остальной части иска обществу отказал. Одновременно суд отказал предпринимателю Сизовой О.В. в удовлетворении встречного иска.

Не согласившись с принятым судебным актом, индивидуальный предприниматель Сизова Ольга Васильевна обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просила отменить данный судебный акт в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела; нарушением норм материального права; применением закона, не подлежащего применению, а именно пункта 2 статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации; неприменением закона, подлежащего применению, а именно статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, необоснованны выводы суда первой инстанции о заключенности договора аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10; соответствии спорного договора аренды требованиям пожарной безопасности. Суд не выяснил обстоятельства дела, связанные с недостатками сданного в аренду имущества. Заявитель отметил, что в соответствии с пунктом 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации общество не вправе предоставлять в аренду для организации розничной торговли пространство под лестничным маршем на первом этаже торгового центра. Таким образом, договор аренды является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям пункта 40 Правил. Также указал на невозможность идентифицировать объект арендного обязательства.

Общество с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" в отзыве на апелляционную жалобу от 18.03.2011 указало, что обжалуемый судебный акт является законным, обоснованным и соответствующим требованиям действующего законодательства, в связи с чем просило оставить его без изменения. Кроме того, отметило, что представленное предпринимателем в материалы дела письмо Отдела государственного пожарного надзора по г. Дзержинску от 13.09.2010 N 217-2-18-7 не является доказательством нарушения истцом требований пожарной безопасности и ничтожности договора аренды. Оснований для признания сделки ничтожной и применения последствий недействительности ничтожной сделки не имеется.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, нежилое здание - торговый дом общей площадью 3368,2 кв. м, литер А, расположенное по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, проспект Циолковского, д. 62а, принадлежит на праве общей долевой собственности Уткину Д.В., Сафронову С.Н., Лукину А.А., Куликовой О.А., что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 30.11.2009 серии 52-АГ N 173044, 173046, 173042, 173045, соответственно.

15.10.2009 между ООО "Управляющая компания "Азимут" и предпринимателями Артамоновым В.Г., Куликовой О.А., Уткиным Д.В., Сафроновым С.Н., Лукиным А.А. заключен агентский договор, по условиям которого последние поручили агенту осуществлять от своего имени за счет принципалов юридические и иные действия, связанные с управлением и эксплуатацией нежилого здания - торгового дома общей площадью 3368,2 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, проспект Циолковского, д. 62а, которое принципалы приобретут в будущем на праве общей долевой собственности. В перечне полномочий агента указано также и заключение договоров аренды нежилых помещений, расположенных в торговом доме.

16.03.2010 между ООО "УК "Азимут" и предпринимателем Сизовой О.В. подписан договор аренды N А-О-1.39/10, по условиям которого по акту приема-передачи от 01.04.2010 истец передал ответчику во временное владение и пользование часть нежилого отдельно стоящего здания - подпомещение (комната) N 39 площадью 29,2 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, проспект Циолковского, д. 62а, для организации розничной торговли, сроком действия 11 месяцев с даты подписания акта приема-передачи помещения.

Размер и порядок оплаты согласованы сторонами в разделе 7 договора, согласно которому арендная плата за помещения состоит из двух частей: базовой части арендной платы и переменной части арендной платы. В силу пункта 7.1.1 договора базовая часть арендной платы по договору начисляется с даты подписания сторонами акта приема-передачи помещения и на первые три месяца составляет 23 360 руб. в месяц, на последующие месяцы - 29 200 руб. в месяц. В базовую составляющую арендной платы включена плата за пользование помещением, эксплуатационные услуги, вентиляцию, канализацию, водоснабжение арендуемой площади. Пунктом 7.1.2 договора предусмотрено, что первоначально базовая составляющая арендной платы перечисляется арендатором в течение 5 календарных дней с даты подписания акта приема-передачи помещения и далее ежемесячно единовременным авансовым платежом с поступлением платежа в полном объеме на расчетный счет арендодателя не позднее 5-го числа отчетного месяца.

В соответствии с пунктом 7.2 договора переменная часть арендной платы включает в себя расходы за электрическую энергию, отопление, фактически потребленные арендатором, и оплачивается арендатором ежемесячно в течение 5 банковских дней с даты получения от арендодателя соответствующего счета и подтверждающих документов (счет должен быть выставлен арендодателем и полученным арендатором не позднее 10-го числа месяца, следующего за оплачиваемым).

В пункте 9.1 договора стороны установили, что за несвоевременное внесение арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,5% от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

Пунктом 11.1 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон. В этом случае арендная плата подлежит оплате до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки. Арендатор имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор, письменно уведомив арендодателя об отказе не позднее чем за 30 календарных дней до даты фактического освобождения помещения (пункт 11.5 договора).

Письмом от 09.04.2010, адресованным истцу, предприниматель Сизова О.В. уведомила о намерении досрочно расторгнуть договор аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10.

По пояснениям истца, ответчик фактически освободил арендуемое помещение, однако последний не оформил надлежащим образом возврат помещения путем подписания акта сдачи-приемки. При этом спорное помещение предоставлено в пользование новому арендатору лишь 22.05.2010.

Задолженность ответчика по арендной плате за апрель 2010 года составила 14 016 руб., за май 2010 года - 16 352 руб.

Поскольку ответчик должным образом не исполнил договорные обязательства по своевременному внесению арендной платы, ООО "УК "Азимут" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В свою очередь предприниматель Сизова О.В. обратилась в суд со встречным иском к обществу с ограниченной ответственностью "УК "Азимут" о взыскании 10 539 руб. 08 коп. в качестве последствий недействительности ничтожного договора аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10.

Суд первой инстанции частично удовлетворил исковые требования по основному иску, взыскав с предпринимателя Сизовой О.В. в пользу ООО "УК "Азимут" 30 368 руб. задолженности и 4103 руб. 78 коп. пеней.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал вывод суда соответствующим действующему законодательству и установленным по делу обстоятельствам.

Оценив условия договоров аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10, учитывая, что сторонами были согласованы все его существенные условия, суд первой инстанции правомерно применил к спорным правоотношениям положения главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Принимая во внимание согласованные сторонами условия договора, суд установил, что размер задолженности ответчика по первоначальному иску за период с 01.04.2010 по 21.05.2010 составляет 30 368 руб. Названная сумма задолженности определена с учетом частичной оплаты ответчиком.

Квалифицируя требуемую обществом сумму в качестве задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.04.2010 по 21.05.2010, суд с учетом толкования условий договора аренды исходил из того, что срок действия названного договора составляет 11 месяцев, при этом его условиями арендатору предоставлена возможность досрочно расторгать указанный договор в одностороннем порядке, письменно уведомив арендодателя об отказе не позднее чем за 30 календарных дней до даты фактического освобождения помещения (пункт 11.5 договора).

Пунктом 11.1 договора предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по соглашению сторон, в связи с чем арендная плата подлежит оплате до даты фактического освобождения и передачи помещения арендатором арендодателю по акту сдачи-приемки.

Письмом от 09.04.2010 ответчик уведомил истца о досрочном расторжении договора. Однако возврат помещения надлежащим образом ответчиком произведен не был, доказательств передачи имущества по акту сдачи-приемки согласно пункту 11.1 договора в материалах дела не имеется. Наряду с этим 22.05.2010 спорное помещение предоставлено в пользование новому арендатору.

Таким образом, судом установлено, что названный договор аренды в спорный период являлся действующим.

Принимая во внимание, что предпринимателем Сизовой О.В. в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств, подтверждающих надлежащее исполнение своих обязательств по внесению арендной платы, а также учитывая отсутствие надлежащей передачи помещения арендодателю, суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что с предпринимателя Сизовой О.В. подлежит взысканию задолженность по арендной плате в сумме 30 368 руб. за период с 01.04.2010 по 21.05.2010, то есть до даты сдачи помещения новому арендатору, а также пени в размере 4103 руб. 78 коп. за период с 06.04.2010 по 23.08.2010, предусмотренные статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 9.1 договора, снизив их размер в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на отсутствие в техническом паспорте подпомещения (комнаты) N 39 площадью 29,2 кв. м и невозможность идентифицировать объект арендного обязательства отклоняется исходя из следующего.

Предметом договора аренды явилась часть нежилого отдельно стоящего здания - подпомещение (комната) N 39 площадью 29,2 кв. м, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, проспект Циолковского, д. 62а.

В приложениях к договору и акте приема-передачи от 01.04.2010 указано о принятии арендатором части нежилого отдельно стоящего здания, расположенной на первом этаже здания по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, проспект Циолковского, д. 62а, а именно подпомещения N 39 площадью 29,2 кв. м. Границы сдаваемого в аренду помещения обозначены красной линией на плане, являющемся неотъемлемой частью договора (приложение N 1).

Таким образом, у сторон не было неопределенности в отношении передаваемого в аренду имущества.

Довод заявителя о наличии недостатков в сданном в аренду по спорному договору имуществе не подтвержден документально. В акте приема-передачи от 01.04.2010 какие-либо претензии со стороны арендатора отсутствуют.

Встречное исковое заявление предпринимателя Сизовой О.В. о применении последствий недействительности сделки в виде возврата 10 539 руб. 08 коп. перечисленной арендной платы в рамках спорного договора отклонено судом первой инстанции правомерно.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В порядке статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

Суд первой инстанции, исходя из положений статьи 129 Гражданского кодекса Российской Федерации, не установил обстоятельства нарушения закона, свидетельствующие о ничтожности договора аренды от 16.03.2010 N А-О-1.39/10.

Аргументы заявителя жалобы сводятся также к недействительности сделки в связи с невозможностью организации осуществлять в сданном помещении розничную торговлю в нарушение пункта 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации (ППБ 01-03), утвержденных приказом МЧС России от 18.06.2003 N 313.

Данным доводам судом первой инстанции дана надлежащая оценка и сделан правомерный вывод об отсутствии оснований для признания сделки недействительной со ссылкой на статью 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Более того, несоблюдение пункта 40 Правил пожарной безопасности в Российской Федерации влечет иные правовые последствия.

Арбитражный суд полно, объективно и всесторонне исследовал обстоятельства спора и представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Иные аргументы заявителя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции, однако они признаются несостоятельными, поскольку не опровергают законности принятого по делу судебного акта и не подтверждаются материалами дела.

Исходя из изложенного оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 08.12.2010 по делу N А43-19957/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сизовой Ольги Васильевны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.