Резолютивная часть постановления объявлена 11 июля 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июля 2011 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Вечканова А.И., Соловьевой М.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Рыбкиной О.И.,

с участием представителей:

от истца - Харитоновой О.Г. по доверенности от 26.01.2011 N 11-11, Воеводиной А.Е. по доверенности от 08.10.2010 N 161-1/10;

от ответчика - Канарейкиной О.В. по доверенности от 11.05.2011.

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК", г. Нижний Новгород (ИНН 5261005926, ОГРН 1025200001001), на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18.04.2011 по делу N А43-27782/2010, принятое судьей Кабакиной Е.Е., по иску открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК", г. Нижний Новгород (ИНН 5261005926, ОГРН 1025200001001), к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Интеграл", г. Арзамас Нижегородской области (ИНН 5243003997, ОГРН 1025201341660), о расторжении договора аренды,

открытое акционерное общество Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" (далее - ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК", истец) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Интеграл" (далее - ООО "Фирма "Интеграл", ответчик) о расторжении договора N 390 аренды объекта недвижимого имущества (помещения) от 24.07.2000 в отношении нежилого помещения (нежилое) площадью 777,7 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, г. Арзамас, ул. 9 Мая, д. 19, пом. 73.

Решением от 18.04.2011 Арбитражный суд Нижегородской области в удовлетворении исковых требований отказал.

Не согласившись с принятым судебным актом, открытое акционерное общество Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда отменить, поскольку выводы суда, изложенные в решении, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, а также нарушены нормы материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно сделан вывод об отсутствии задолженности у ответчика перед ОАО "Управляющая компания "Наш дом", поскольку письмо от 01.04.2011 не является актом сверки взаимных расчетов, а лишь подтверждает отсутствие задолженности за период с 01.01.2009 по 01.04.2011.

Считает, что пункт 4.1 договора аренды исполнен ответчиком не в полном объеме, поскольку арендатор обязан оплачивать арендную плату в соответствии с условиями договора и в настоящее время у арендатора перед арендодателем существует задолженность по оплате арендных платежей за второй, третий кварталы 2010 года.

Ответчиком нарушен пункт 3.1.7 договора, поскольку согласия на переоборудование арендуемого помещения собственником ответчику не представлялось.

Дополнительно истец указал, что изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора и не является изменением условия договора о размере арендной платы.

Одновременно истец отметил, что договор лизинга с ООО "Автотехснаб" никогда не заключался, обязательства банка по предоставлению помещения третьим лицам ранее не возникали и в настоящее время отсутствуют.

Общество с ограниченной ответственностью "Фирма "Интеграл" в отзыве на апелляционную жалобу просило решение Арбитражного суда Нижегородской области оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" является собственником нежилого помещения (нежилое) площадью 777,7 кв. м, этаж 1, расположенного по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица 9 Мая, дом 19, помещение 73, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.02.2009 серии 52-АВ номер 725802.

Указанное нежилое помещение ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" было приобретено у ЗАО "Гермес-Инвест" на основании договора купли-продажи недвижимости от 29.01.2009 N 184-п, которое в свою очередь было приобретено последним у Комитета имущественных отношений города Арзамаса на основании договора купли-продажи N 32 от 06.09.2006.

Нежилым помещением площадью 777,7 кв. м, этаж 1, расположенным по адресу: Нижегородская область, город Арзамас, улица 9 Мая, дом 19, помещение 73, на правах аренды на основании договора N 390 от 24.07.2000 пользуется ООО "Фирма "Интеграл" (арендатор). Первоначальным арендодателем по указанному договору выступал Комитет имущественных отношений города Арзамаса. Впоследствии после отчуждения объекта недвижимости права арендодателя в отношении указанного помещения по договору аренды N 390 перешли сначала к ЗАО "Гермес-Инвест", затем к ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК".

Срок аренды установлен пунктом 1.3 договора с 24.07.2000 по 23.07.2020.

Договор аренды зарегистрирован Управлением юстиции Нижегородской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2001, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.11.2008 N 03/051/2008-262.

Указанное помещение передано ответчику для использования в сфере коммерческой деятельности.

Истец полагает, что условия договора ответчиком не исполняются, в частности ответчик нарушил условия пунктов 3.1.1, 3.1.3, 3.1.4, 3.1.6, 3.1.7, 3.1.9, 3.1.10, 4.1, 3.2, в связи с чем договор подлежит расторжению.

Суд отказал в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Рассмотрев доводы жалобы, выслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3.1.1 договора арендатор обязан содержать арендуемый объект недвижимого имущества (помещение) и придомовую территорию в порядке, предусмотренном санитарными и противопожарными правилами.

Заявитель указывает, что имели место нарушения противопожарных правил. В качестве подтверждения данного нарушения истцом указано, что Арзамасской городской прокуратурой совместно с ОГПН по г. Арзамасу и Арзамасскому району 28.12.2010 была проведена проверка по соблюдению Правил пожарной безопасности в помещении 73, расположенном по адресу: г. Арзамас, ул. 9 Мая, д. 19, в результате которой был выявлен ряд существенных нарушений требований пожарной безопасности и изменения конструктивных, объемно-планировочных и инженерно-технических решений без проекта, разработанного в соответствии с действующими нормами. По результатам проверки 28.12.2010 Арзамасской городской прокуратурой в адрес директора ООО "Фирма "Интеграл" вынесено представление об устранении нарушений федерального законодательства.

Судом первой инстанции установлено, что нарушения имели место, однако в настоящее время все они, за исключением одного, для устранения которого необходимо участие собственника, устранены.

В подтверждение данных доводов ответчик представил в материалы дела заключение N 12-11/ЭПБ от 04.04.2011, выполненное ООО "Центр-01", в котором подтверждается выполнение организационно-технических решений по устранению выявленных нарушений требований пожарной безопасности. Не выполнено требование об организации эвакуационного выхода непосредственно наружу шириной не менее 1,2 м. Однако отражено, что арендатором ООО "Фирма "Интеграл" направлено письмо собственнику для согласования выполнения данного мероприятия.

В ходе судебного заседания арбитражного суда апелляционной инстанции представитель истца подтвердил, что такое согласие со стороны собственника получено.

Таким образом, суд сделал верный вывод, что на момент рассмотрения дела устранены все допущенные нарушения, кроме одного, что подтверждается представленным истцом и подписанным сторонами актом осмотра помещения от 11.04.2011.

В качестве существенных нарушений условий договора истец указывает на нарушение требований пункта 3.1.4 договора, которым предусмотрена обязанность арендатора отдельно оплачивать юридическим и физическим лицам, предоставляющим соответствующие услуги, все расходы, связанные с текущей эксплуатацией арендуемого объекта недвижимости (помещения), включая электроэнергию, газ, воду, канализацию, сбор мусора и т.д.

Кроме того, в нарушение требований пункта 3.1.10 договора в десятидневный срок с момента подписания договора арендатор не заключил договор с ЖЭУ на долевое участие в содержании домовладения (для встроенных и встроенно-пристроенных помещений).

Судом первой инстанции подробно рассмотрен данный довод и установлено, что задолженности у ответчика перед управляющей компанией не имеется.

Из письма ОАО "Управляющая компания "Наш дом" от 13.10.2010 N 1568 (л. д. 43 том 1) следует, что в феврале 2010 года ООО "Фирма "Интеграл" обращалось в управляющую компанию с просьбой заключить договор на содержание общего имущества дома, однако такой договор заключен не был ввиду отсутствия у Общества правоустанавливающих документов на помещение. После получения соответствующих документов от истца в 2011 году такой договор ООО "Фирма "Интеграл" с ОАО "Управляющая компания "Наш дом" заключен, копия данного договора N 1-11 от 01.04.2011 представлена в материалы дела.

Кроме того, представлено письмо ОАО "Управляющая компания "Наш дом" от 01.04.2011 N 706, из которого следует, что управляющая компания приняла во внимание представленные ответчиком договоры на производство работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома с привлечением подрядных организаций, в связи с чем признала обязанность ООО "Фирма "Интеграл" по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества, находящегося в общей долевой собственности собственников помещений, расположенных в многоквартирном доме, фактически исполненной. Письмо не содержит информации о наличии задолженности за ответчиком.

В силу пунктов 3.1.6, 3.1.7 договора арендатор обязан производить текущий капитальный ремонт объекта недвижимого имущества (помещения). Согласовывать с арендодателем переоборудование и перепланирование арендуемого объекта. Заявитель жалобы указывает, что согласия на переоборудование помещения собственник не давал.

Данный довод жалобы отклоняется судом апелляционной инстанции с учетом того, что из представленных в материалы дела документов (технический паспорт по состоянию на 20.01.2010, письмо от 14.01.2011) следует, что увеличение площади помещения произошло за счет внутреннего переоборудования, которое согласовано ответчиком с прежним арендодателем - ЗАО "Гермес-Инвест".

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации сделал вывод о том, что со стороны ответчика нарушений при проведении работ по увеличению площади арендуемого помещения не имелось.

В соответствии с пунктом 3.2 договора арендатору не разрешается сдавать в аренду или поднаем или иным образом передавать арендуемый объект недвижимого имущества полностью или частично третьим лицам, а также использовать право на аренду помещений как предмет залога или в качестве вклада в акционерное общество либо иное юридическое лицо.

Суд первой инстанции отклонил данный довод и подробно изложил свою позицию.

В апелляционной жалобе отсутствуют доводы о несогласии заявителя с выводами суда по данному пункту.

Согласно пункту 3.1.3 договора арендатор обязался своевременно вносить арендную плату. В пункте 4.1 договора сторонами согласовано, что арендатор вносит арендную плату на следующих условиях: ежеквартальный размер арендной платы определяется временным положением "О порядке переоформления и заключения договоров аренды государственного и муниципального имущества" и определяется как произведение коэффициент 134 на установленный законом минимальный размер оплаты труда, действующий в календарном квартале, за который производится оплата. Арендная плата вносится ежеквартально в течение первого месяца текущего календарного квартала.

При изменении нормативных актов, регулирующих арендные отношения, возможно изменение арендодателем условий договора (пункт 6.1 договора).

Заявитель жалобы указывает на несогласие с выводами суда об отсутствии нарушений указанных пунктов со стороны ответчика.

Судом апелляционной инстанции данный довод рассмотрен и отклоняется с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что истец в адрес ответчика неоднократно направлял письма для согласования расчетов арендной платы за 2010 год, однако ООО "Фирма "Интеграл" продолжало уплачивать арендную плату в размере, установленном в 2000 году.

Судом первой инстанции приобщено к материалам дела решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу N А43-13508/2010-41-350, из которого следует, что ОАО НКБ "Радиотехбанк" обратилось в суд с иском к ООО "Фирма "Интеграл" об изменении пункта 4.1 договора и изложении его в новой редакции.

Указанным решением суда удовлетворены исковые требования и пункт 4.1.1 договора аренды объекта недвижимого имущества (помещения) от 24.07.2000 N 390 изменен и изложен в следующей редакции:

Ежеквартальный размер арендной платы определяется Положением о ставках арендной платы за помещения муниципального нежилого фонда города Арзамаса, утвержденным решением Арзамасской городской Думы от 29.08.2001 N 86 и устанавливается из иного расчета. Расчет в полном объеме приведен в данном решении.

Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 15.09.2010 по делу N А43-13508/2010-41-350 вступило в законную силу.

В связи с чем суд первой инстанции со ссылкой на положение пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации указал, что в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Поскольку стороны не достигли соглашения по изменению редакции пункта 4.1.1 договора аренды во внесудебном порядке, а доказательств обратного суду не представлено: данный пункт договора в измененной редакции подлежит применению с момента вступления в законную силу указанного решения суда.

Ответчик с указанного момента производит уплату арендных платежей в соответствии с измененной редакцией пункта 4.1.1 договора.

Доказательств подтверждающих наличие у ответчика задолженности по арендной плате за 2-й и 3-й кварталы 2010 года, суду не представлено.

Таким образом, истцом не доказано нарушение ответчиком пункта 4.1.1 договора аренды N 390 от 24.07.2000.

Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В подпункте 5.2,5.3 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушений условий настоящего договора или невнесения арендной платы арендатором в течение текущего календарного квартала арендодатель может прекратить действие договора аренды в установленном законодательстве порядке. Арендатор вправе расторгнуть досрочно договор аренды, предупредив арендатора письменно не позднее чем за 30 дней до расторжения договора.

Суд первой инстанции указал, что истцом соблюдены требования, предусмотренные пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, и условия договора о направлении арендатору письменного предупреждения о расторжении договора.

Вместе с тем, суд первой инстанции обоснованно признал отсутствие оснований для расторжения договора, учитывая, что истец должен доказать, что ответчик допустил существенное нарушение договора, которое повлекло для него такой ущерб, что он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Суд первой инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в дело документы, пришел к обоснованному выводу о том, что таких доказательств истец не представил.

Признание судом наличия неисполненным одного из требований, указанных в заключении по поводу нарушений правил пожарной безопасности, не может считаться существенным нарушением условий договора.

Таким образом, ОАО НКБ "РАДИОТЕХБАНК" вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказало существенного нарушения условий договора со стороны арендатора - ООО "Фирма "Интеграл" в смысле статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, а потому отсутствуют основания для его расторжения в судебном порядке.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оснований для отмены решения по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.

Неправильного применения и толкования норм материального и процессуального права, неполного выяснения обстоятельств, имеющих существенное значение для дела, судом не допущено. Доказательства, представленные в дело сторонами, оценены судом в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Основания для переоценки доказательств суд апелляционной инстанции не усматривает.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта по части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении жалобы не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

решение Арбитражного суда Нижегородской области от 18 апреля 2011 года по делу N А43-27782/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу открытого акционерного общества Нижегородский коммерческий банк "РАДИОТЕХБАНК", г. Нижний Новгород (ИНН 5261005926, ОГРН 1025200001001), - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.