Судом Ямало-Ненецкого автономного округа совместно с районными (городскими) судами проведено обобщение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Изучение практики дел данной категории показало, что в 2014-2015 годах районными (городскими) судами Ямало-Ненецкого автономного округа рассмотрено 980 дел (в 2014-301, в 2015-679) данной категории.

Из общего числа рассмотренных гражданских дел (980) - 891 (в 2014-253, в 2015-638) заявление удовлетворено, в удовлетворении 29 (в 2014-19, в 2015-10) заявлений отказано, 32 заявления оставлено без рассмотрения (в 2014-18, в 2015-14), производство по 28 (в 2014-11, в 2015-17) делам прекращено. Производство приостанавливалось по 1 делу на 7 месяцев 6 дней, в связи с направлением поручения об оказании правовой помощи Компетентному суду Украины в соответствии с Конвенцией о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским, семейным и уголовным делам (Минск, 22.01.1993 г.).

Анализ изучения дел по спорам о самовольном строительстве позволяет сделать вывод о том, что в округе такие споры продолжают быть актуальными. Это не только вызвано доверием к суду, но в большей части объясняется тем, что решение суда для спорящих сторон по существу является гарантией, обеспечивающей устойчивость прав собственников объектов, возведенных с несоблюдением предусмотренной процедуры, а также окончательное разрешение спорных правоотношений. В этой связи обобщение судебной практики проводилось с целью выявления общих для судов округа проблем, с которыми суды сталкиваются при разрешении таких споров.

Так, как показывает апелляционная практика рассмотрения такой категории споров, несмотря на однозначность правовых норм, установленных статьей 222 ГК РФ, на практике проблемы применения ее положений продолжают иметь место.

За указанный период 59 решений (в 2014-44, в 2015-15) обжаловано в суд апелляционной инстанции, из них 52 решения (в 2014-41, в 2015-11) оставлены без изменения, 7 решений (в 2014-3, в 2015-4) отменены (изменены). Утверждаемость по делам данной категории в 2014 и в 2015 году - составила 88% (в 2014-93%, в 2015-73%).

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствовались положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", Обзором судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденным Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года.

Практика показала, что гражданские дела, рассмотренные районными (городскими) судами ЯНАО, возбуждены по исковым заявлениям нескольких условных категорий:

о признании права собственности на самовольное строение (в т.ч. по основаниям приобретательной давности);

о признании постройки самовольной;

о сносе самовольной постройки.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ в редакции, действующей до 13 июля 2015 года, самовольной постройкой является жилой дом, другое сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 258-ФЗ пункт 1 статьи 222 ГК РФ изложен в новой редакции, в соответствии с которой самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Само по себе отсутствие разрешения на строительство не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Практика показала, что при принятии иска к производству по делам данной категории суды обращали внимание на легализацию самовольной постройки в досудебном порядке и в случае непредставления истцом документов, подтверждающих обращение в уполномоченный орган за выдачей такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию, исковые заявления оставлялись без движения и истцу предоставлялся срок для устранения недостатков иска.

Действующее законодательство не содержит требований об обязательном досудебном порядке урегулирования спора, связанного с самовольным строительством.

Например, городским судом вынесено два определения об оставлении искового заявления без рассмотрения по причине несоблюдения истцами досудебного порядка урегулирования спора, установленного федеральным законом для данной категории дел.

Суд первой инстанции, оценивая доказательства по настоящим гражданским делам и исследуя обстоятельства предоставления земельного участка, на котором размещены спорные гаражи, указал на отсутствие сведений о зарегистрированных правах на этот земельный участок и отметил, что договор аренды земельного участка с ГСК "Дон-2" не заключался.

На этом основании суд пришел к выводу, что стороной истца не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора в части обращения к органу местного самоуправления с вопросом о предоставлении в пользование земельного участка, на котором расположены спорные гаражи, а использование муниципального земельного участка не в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования нарушает права и законные интересы органа местного самоуправления.

Отменяя указанные определения суда, судебная коллегия указала, что по рассматриваемой категории дел, истец должен приложить к исковому заявлению документы, подтверждающие принятие надлежащих мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, поскольку их отсутствие не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (ч. 1 ст. 3 и ч. 1 ст. 4 ГПК РФ) и в соответствии со ст. ст. 131, 132, 136 ГПК РФ является основанием для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставлении лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков.

В свою очередь проверка доказательств принадлежности земельного участка, обстоятельств его предоставления для возведения гаража, соблюдение его целевого назначения должно производиться судом непосредственно при рассмотрении спора, связанного с признанием за лицом права собственности на самовольную постройку.

В этой связи выводы суда первой инстанции о наличии оснований, предусмотренных абзацем вторым ст. 222 ГПК РФ, для оставления заявления П. и Р. без рассмотрения в связи с несоблюдением истцом досудебного порядка урегулирования спора признаны незаконными (Надымский городской суд. Апелляционные дела N 33-429/2016, 33-430/2016).

Правильной следует признать позицию судов, которые исходят из того, что признание права собственности на объект недвижимости как способ гражданско-правовой защиты предусмотрен статьей 12 ГК РФ. Данная норма, равно как и статья 218 ГК РФ, не предусматривают обязательного досудебного порядка урегулирования спора.

Например, З. обратился в суд с иском к Кооперативу по строительству и эксплуатации гаражей "Таежный - 2001", администрации МО пос. Пангоды и администрации МО Надымский район о признании права собственности на гараж N 21, ряд N 6, расположенный по ул. Звездная в пос. Пангоды Надымского района.

В обоснование иска указал, что является членом кооператива "Таежный-2001". За счет собственных средств хозяйственным способом возвел гараж, находящийся на земельном участке, отведенном кооперативу для строительства гаражей. Он полностью выплат паевой взнос, однако, в регистрации права собственности Управлением Росреестра по ЯНАО ему отказано ввиду отсутствия разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Вместе с тем, возведенный гараж отвечает техническим и санитарным требованиям, не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Решением городского суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, требования удовлетворены. При этом судебные инстанции исходили из того, что доводы администрации о необходимости обращения истца в регистрирующий орган, с последующим оспариванием в суде отказа в регистрации права, не могут быть приняты во внимание, поскольку выбор способа защиты права принадлежит заявителю (Надымский городской суд. Апелляционное дело 33-2140/2014).

В соответствии с требованиями ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, перестраивать их или сносить, разрешать строительство другим лицам. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество; строительство считается законченным и вновь созданное имущество признается объектом права собственности согласно ст. 219 ГК РФ с момента государственной регистрации. При этом государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом или иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает права собственности на нее. Вместе с тем п. 3 ст. 222 ГК РФ допускает возможность легализации самовольной постройки в судебном порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение этой постройки не нарушает прав и охраняемых законом интересов других лиц либо не создает угрозы для жизни и здоровья граждан.

Первым основанием отнесения постройки к разряду самовольных является строительство при отсутствии прав на земельный участок.

Так, А., ИП И.Д.Ф.о., ИП И.Э.Ф,о., М. на праве собственности принадлежит часть здания - торгово-складское помещение, расположенное по адресу: <...>. Собственником части здания - магазин, расположенного по указанному адресу, является А. Объекты расположены на земельном участке, предоставленном ответчикам по договору аренды, не прошедшем государственную регистрацию.

Ссылаясь на то, что названные объекты недвижимости самовольно реконструированы путем возведения пристроек с северной, южной и западной сторон здания без получения разрешения на осуществление данных работ, пользование земельным участком, на котором расположены объекты, осуществляется ответчиками без правоустанавливающих документов, департамент имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой обратился в суд с иском о признании реконструкции самовольной, приведении объектов в первоначальное состояние.

Удовлетворяя исковые требования о демонтаже возведенных ответчиком пристроек, суд, учитывая требования ст. 222 ГК РФ, исходил из того, что реконструкция спорного объекта осуществлена ими в отсутствие разрешения на реконструкцию; земельный участок под спорным объектом находится в муниципальной собственности и не принадлежит ответчикам на праве собственности, пожизненно наследуемом владении или праве постоянного (бессрочного) пользования, под строительство или реконструкцию спорного объекта данный земельный участок ответчикам не выделялся; возведение пристроек произведено с нарушением пределов целевого использования земельного участка, установленных договором аренды.

Оставляя решение суда без изменения, суд апелляционной инстанции указал, что федеральный законодатель исключает возможность признания права собственности на самовольную постройку при отсутствии у лица, ее создавшего вещного права на земельный участок, при этом требует, чтобы право пользования земельным участком возникло до начала строительства объекта. Исходя из вида разрешенного использования земельного участка и условий договора аренды, ответчики не имели права возводить на земельном участке пристройки к объекту, расположенному на земельном участке, что исключает возможность признания в дальнейшем за ними права в целом на объект собственности в реконструированном виде (Новоуренгойский городской суд. Апелляционное дело N 33-1809/2014).

Установив в судебном заседании, что единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, строительство осуществлено на предоставленном в установленном законом порядке в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования, судами обосновано постановлены решения об удовлетворении исковых требований.

Так, М. обратился в суд с иском к ПГК "Звездочка" о признании права собственности на гараж, указав в обоснование заявленных требований, что является членом названного кооператива, в его распоряжении и пользовании находится спорный объект недвижимости, паевые взносы выплатил полностью, участвует в расходах на содержание общего имущества кооператива. Гараж построен на земельном участке, предоставленном ПГК "Звездочка" в установленном законом порядке.

Департамент имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой, ссылаясь на то, что гараж, о признании права собственности на который ставит вопрос М., выполнен в двухэтажном исполнении, в нарушении требований ст. 51 Градостроительного кодекса РФ строительство осуществлено без разрешения на строительство, инициировал спор об обязании М. осуществить за свой счет снос второго (антресольного) этажа гаража в течение месяца со дня вступления в законную силу решения суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что спорный объект недвижимости расположен на земельном участке, предоставленном ПГК "Звездочка" для строительства индивидуальных гаражей по договору аренду сроком до 29 марта 2017 года. По данным технического учета гараж является одноэтажным строением, в котором расположены пять подсобных помещений на созданном антресольном этаже. Истцом предпринимались меры к легализации постройки, но ввиду отсутствия разрешения на строительство, в выдаче разрешения на ввод объекта строительства отказано. Оценив в совокупности представленные истцом доказательства, в том числе заключение по результатам визуального обследования технического состояния строительных конструкций по спорному объекту недвижимости, принимая во внимание, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, установленные градостроительные, экологические, санитарно-гигиенические, и иные правила и нормы при возведении самовольной постройки соблюдены, суд пришел к выводу об удовлетворении требований М.

Признавая требования департамента имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой необоснованными, суд указал на недоказанность наличия второго этажа здания, отметив, что на высотность здания наличие внутреннего антресольного этажа не влияет, антресольный этаж не является конструктивно отделимым элементом спорного объекта недвижимости, а является внутренним элементом строения, снос которого не устранит высотность самого здания, а приведет к разрушению объекта недвижимости, права М. на который не оспариваются департаментом, поскольку последним заявлены требования только о сносе второго (антресольного) этажа, а не здания в целом.

Изменения, произведенные в объекте капитального строительства относительно его высотности и наличия внутреннего антресольного этажа не затрагивают его конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности, что подтверждено экспертным заключением, в связи с чем выдача разрешения на строительство в соответствии с ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ не требуется. Суд не нашел оснований для выводов о несоответствии высотности спорного этажа муниципальным нормативным актам, поскольку Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Новый Уренгой, утвердившими требования к этажности гаражей, как помещений для хранения автотранспорта, максимальный предел высотности одноэтажных строений не ограничен (Новоуренгойский городской суд. Решение суда не обжаловалось).

Следует также отметить, что при рассмотрении споров, связанных с признанием права собственности на самовольную постройку, суды, помимо доказательств принадлежности истцу земельного участка, соблюдения его целевого назначения, а также факта существования на нем соответствующей постройки правомерно требуют от истца представления и других доказательств законности существования такого строения. Такими доказательствами, в частности, являются: документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, заключения технических обследований; документы, иным образом подтверждающие, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы других лиц. В зависимости от конкретной ситуации, исходя из обстоятельств возведения постройки суд может потребовать и дополнительные документы.

Вместе с тем, анализ показывает, что вопросы круга доказательств судами не всегда решаются правильно.

Например, Т. обратилась в суд с иском к ГСК "Легион" о признании права собственности на гараж. Установив факт отсутствия разрешения на строительство гаража, суд отказал Т. в иске.

Не соглашаясь с указанным выводом, суд апелляционной инстанции указал, что 15 ноября 2008 года ГСК "Скорпион", именуемый как "Арендатор", переуступил права ГСК "Легион", именуемому как "Приемник", арендованный на основании договора аренды N Н 2007/280 от 22 октября 2007 года земельный участок, находящийся по адресу г. Надым промзона, панель "С", для пользования в целях размещения и эксплуатации индивидуальных гаражей, в границах согласно экспликации земель и кадастрового плана земельного участка, общей площадью 2581,0 кв. м.

По договору аренды земельного участка N Н 2009/09 от 11 марта 2009 года Администрация МО Надымский район "Арендодатель" предоставила ГСК "Легион" "Арендатор", а Арендатор принял в аренду земельный участок, находящийся по адресу г. Надым промзона, панель "С", под размещение и эксплуатацию индивидуальных гаражей согласно кадастрового паспорта земельного участка, общей площадью 2581 кв. м, сроком на 10 лет, по 29 декабря 2018 года. Согласно п. 3.1. приведенного Договора стороны установили, что в соответствии с требованиями ст. 425 ГК РФ условия такового договора применяются к ранее возникшим отношениям между сторонами по вопросу пользования указанным земельным участком.

Из справки ГСК "Легион" от 4 апреля 2011 года следовало, что Т. является членом названного кооператива, паевой взнос за гараж N 29 им выплачен полностью 15 июня 2010 года.

Спорный гараж расположен в границах предоставленного ГСК "Легион" земельного участка, соответствует требованиям пожарной безопасности, санитарным нормам и требованиям градостроительных регламентов, не создает угрозы жизни и здоровью граждан. 20 мая 2008 года на названный объект оформлен технический паспорт, из которого следует, что строительство гаража осуществлено в 2005 году.

Между тем, в рассматриваемом случае, исходя из действующего стандарта доказывания, фактов, свидетельствующих о недопустимости представленных истцом заключений ООО "Центр строительного проектирования", из которых следовало о том, что спорный объект недвижимости возведен в отсутствие существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не усматривалось.

Названные заключения были даны лицами, обладающими специальными познаниями в области строительства, имеющими соответствующее образование и в пределах их компетенции. При этом, приведенные в таковых заключениях выводы отвечают критериям приемлемости по смыслу ст. 67 ГПК РФ, поскольку позволяют дать оценку установленным по делу обстоятельствам и правоотношениям сторон.

Поскольку спорный объект соответствует целевому назначению земельного участка и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, то препятствий в разрешении сложившегося спора применительно к избранному Т. способу защиты нарушенного права у суда первой инстанции не имелось (Надымский городской суд. Апелляционное дело N 33-889/2014).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Так, М. обратилась в суд с иском к администрации города Салехарда о признании права собственности на объект капитального строительства - четырехэтажное здание офисно-складского назначения, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 89:08:01:0025 на территории базы ОИС в городе Салехарде.

В обоснование иска указала, что данное здание было возведено ИП Г.А.А. о. на земельном участке, предоставленном ему администрацией города Салехарда на условиях договора аренды. 6 марта 2015 года заключен договор дарения, по условиям которого Г.А.А.о. передал указанное здание в ее собственность. Полагала возможным признать за ней право собственности на самовольную постройку, поскольку сохранение объекта строительства не нарушает права собственника земельного участка, не создает угрозу жизни и здоровью граждан, не нарушает прав других лиц и не создает опасности для окружающей среды.

Удовлетворяя иск М. о признании права собственности на самовольную постройку, суд первой инстанции исходил из того, что истец М. строительство указанного объекта не осуществляла, поэтому отсутствие у нее разрешительной документации на возведение спорного объекта правового значения не имеет; здание соответствует установленным нормативам и правилам безопасности; принадлежность земельного участка, на котором возведен объект, другому лицу не исключает возможности удовлетворения иска.

Судебная коллегия указанные выводы суда признала ошибочными, основанными на неправильном толковании и применении норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, указав, что в 2000 году Г.А.А.о. приобрел в собственность одноэтажное здание склада N 6, общей площадью 486,7 кв. м, расположенное на территории базы ОИС в городе Салехарде.

Распоряжением администрации города Салехарда ИП Г.А.А.о. предоставлен земельный участок площадью 2482 кв. м с кадастровым номером 89:08:01 03 01:0025 для размещения здания склада N 6, расположенного на территории базы ОИС в городе Салехарде, сроком до 1 августа 2016 года. 5 июля 2007 года между сторонами заключен договор аренды земельного участка.

На арендованном земельном участке ИП Г.А.А.о. осуществлено строительство четырехэтажного здания офисно-складского назначения.

6 марта 2015 года между Г.А.А.о. (даритель) и М. (одаряемый) заключен договор дарения, по условиям которого даритель безвозмездно передает в собственность одаряемого, а одаряемый принимает в качестве дара объект капитального строительства - четырехэтажное здание офисно-складского назначения, находящегося на земельном участке с кадастровым номером 89:08:01 03 01:0025, расположенное на территории базы ОИС в городе Салехарде.

Судебная коллегия также указала, что из материалов дела следовало и не оспаривалось сторонами по делу, что в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и условий договора аренды земельного участка объект капитального строительства - четырехэтажное здание офисно-складского назначения возведен на земельном участке с кадастровым номером 89:08:01 03 01:0025 без получения разрешения на строительство.

Также земельный участок, на котором возведено четырехэтажное здание офисно-складского назначения Г.А.А.о. для строительства указанного объекта не предоставлялся; М.О.А. вещных прав на земельный участок, на котором расположен объект, не имеет

И поскольку здание возведено на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, а также без получения необходимых разрешений, то оснований для признания права собственности М. на объект указанного капитального строительства у суда первой инстанции не имелось.

Более того, вступившим в законную силу решением арбитражного суда ЯНАО, было установлено, что объект капитального строительства - четырехэтажное здание офисно-складского назначения, находящееся на земельном участке с кадастровым номером 89:08:01 03 01:0025, расположенное на территории базы ОИС в городе Салехарде, является самовольной постройкой и ИП Г.А.А.о. отказано в удовлетворении иска о признании права собственности на этот объект недвижимости.

Учитывая изложенное, исходя из положений п. 2 ст. 222 ГК РФ Г.А.А.о. не вправе был распоряжаться самовольной постройкой, в том числе передавать ее в собственность М.О.В. по договору дарения. Указанная сделка является ничтожной и не порождающей для М. правовых последствий, в том числе прав на самовольную постройку, созданную Г.А.А. о.

При таких обстоятельствах судебной коллегией решение суда отменено с принятием нового об отказе в удовлетворении иска М. (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-1595/2015).

Разрешение на строительство не требуется в случаях, установленных пунктом 17 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, в том числе для строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства.

Л. обратился в суд с иском к администрации города Салехарда о признании права собственности на объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке N 233 с кадастровым номером 89:08:010304:1844. В обоснование иска указал, что данный земельный участок был предоставлен ему 30 сентября 2010 года при вступлении в Садоводческое некоммерческое товарищество "Удача". С указанного периода он внес вступительный взнос, регулярно оплачивал членские взносы. В соответствии с видом разрешенного использования осуществил строительство фундамента жилого дома. Земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет. В октябре 2012 года принято решение Городской Думы города Салехарда, которым изменен разрешенный вид использования земельного участка на зону индивидуальной жилищной застройки. До вступления в силу указанного решение он по объективным причинам не смог воспользоваться правом выкупа предоставленного земельного участка. В связи с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, он лишен возможности оформить право собственности на объект незавершенного строительства.

Администрация города Салехарда предъявила встречный иск, в котором просила обязать Л. освободить земельный участок от находящегося на нем имущества, демонтировать металлические трубы, привести земельный участок в надлежащее экологическое состояние и передать его администрации города Салехарда, мотивируя тем, что ответчик занимает земельный участок самовольно, без оформления правоустанавливающих документов, создал на нем фундамент, который является самовольной постройкой.

Отказывая в удовлетворении иска Л. и удовлетворяя встречный иск администрации города Салехарда, суд первой инстанции исходил из того, что объект незавершенного строительства возведен истцом на земельном участке, вещных прав на который у него не имеется, признав указанный объект самовольной постройкой.

Не соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия указала, что постановлением администрации города Салехарда от 12 мая 2004 года N 322 СНТ "Удача" предоставлен земельный участок (категория земель - земли поселений) для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства в аренду, сроком до 1 июля 2014 года. Распоряжением администрации города Салехарда от 19 июня 2009 года N 580-р утвержден проект организации и застройки СНТ "Удача" на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:165 в составе участков под N N 1-423.

Л. с 30 сентября 2010 года являлся членом СНТ "Удача" и за ним был закреплен земельный участок N 233, площадью 6 сотых гектара, задолженности по обязательным платежам и взносам перед товариществом не имел. Таким образом, отведение Л. земельного участка осуществлено в соответствии с порядком, установленным Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и его занятие не является самовольным, соответственно, оснований для удовлетворения иска администрации города Салехарда о приведении земельного участка в надлежащее экологическое состояние и его безвозмездном изъятии в муниципальную собственность не имелось.

В соответствии с ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Из материалов дела следовало, что на основании договора, заключенного Л. с ЗАО "Центр геодезических технологий", последним проведены топографо-геодезические и кадастровые работы земельного участка N 233, по результатам которых составлен топографический план и кадастровый паспорт. 14 декабря 2011 года данный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет с кадастровым номером 89:08:010304:1844 с указанием разрешенного и фактического использования - для ведения садоводства, огородничества и дачного строительства, общей площадью 643 кв. м. Местоположение земельного участка N 233 определено по адресу: ЯНАО, <...>.

Описание местоположения земельного участка соответствует утвержденному проекту организации и застройки территории СНТ "Удача" и местоположению границ земельного участка фактически используемого Л.

Из объяснений истца и показаний свидетеля З. следовало, что на предоставленном земельном участке Л. в 2011 году произведена отсыпка фундаменты и забиты сваи для строительства индивидуального жилого дома.

Указанное подтверждается техническим описанием объекта незавершенного строительства, произведенным ГУП ЯНАО "Окружной центр технической инвентаризации", из которого следует, что на земельном участке застроенная площадь составляет 51,2 кв. м.

Согласно расчету степени готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: ЯНАО, <...> (участок 233), произведенному кадастровым инженером ООО "Ямал-Недвижимость", доля построенной части конструктивного элемента жилого дома - фундамента составляет 80%, степень готовности объекта незавершенного строительства - 2%.

Поскольку объект незавершенного строительства был возведен Л. на земельном участке, отведенном ему в соответствии с законом СНТ "Удача", членом которого он являлся, объект соответствует нормативно-технической документации, не представляет угрозу жизни здоровью людей, последним уплачен паевой взнос, на момент строительства объекта вид разрешенного использования земельного участка был соблюден, то его иск о признании права собственности на данный объект подлежал удовлетворению.

Поскольку на момент возведения объекта незавершенного строительства - 2011 год видом разрешенного использования земельного участка и его целевым назначением являлось ведение садоводства, огородничества и дачного строительства, то получение разрешения, а равно принятие мер к легализации постройки не требовалось.

Решение Городской Думы города Салехарда, которым с 8 ноября 2012 года был изменен вид разрешенного использования земельного участка - ведение садоводства, огородничества и дачного строительства на зону индивидуальной жилой застройки обратной силы не имеет и не мог быть применен к объекту, строительство которого осуществлено до вступления указанного решения в силу.

При таких обстоятельствах решение суда судом апелляционной инстанции отменено и принято новое, которым за Л. признано право собственности на объект незавершенного строительства. В удовлетворении встречного иска администрации города Салехарда отказано (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-2837/2014).

В соответствии с требованиями статьи 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Например, П. обратился в суд с иском к ПГК "Потвор" о признании права собственности на объект недвижимости.

В обоснование иска указал, что является членом кооператива ПГК "Потвор", в его собственности находятся четыре гаражных бокса, которые примыкают друг к другу, составляют одно целое и расположены с левой стороны непосредственно у въезда на территорию кооператива. В 2009 году истцом выполнена надстройка в виде второго этажа мансардного типа из легких конструкций над существующими гаражами.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО, в удовлетворении требований отказано, поскольку истцом не представлено достоверных доказательств, подтверждающих права П. на земельный участок, на котором находится спорный объект, факт его целевого использования, принятие надлежащих мер для осуществления законного строительства и легализации надстройки в виде второго этажа мансардного типа над существующими гаражами, безопасность строения, а также что при его возведении не были допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, что оно не представляет угрозы для жизни и здоровья граждан (Новоуренгойский городской суд. Апелляционное дело N 33-1641/2014).

В практике рассмотрения дел указанной категории встречаются споры по искам заинтересованных лиц о признании права собственности на самовольное строение, предъявленные по основаниям приобретательной давности. Следует отметить, что вопросы приобретательной давности в контексте с самовольным строительством судами решаются правильно.

В соответствии с пунктом 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Согласно Обзору судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года, приобретательная давность не может применяться в отношении самовольно возведенного строения.

Так, Г. обратился в суд с иском к ГК "Авторалли" о признании права собственности в силу приобретательской давности на объект недвижимости - административно-бытовое здание. В обоснование требований указал, что добросовестно, открыто и непрерывно пользуется (владеет) данным объектом недвижимости, расположенном на территории кооператива в границах земельного участка, предоставленного кооперативу по договору аренды для строительства гаражей. Ранее земельный участок был отведен АОЗТ "Арго", с которым истец состоял в трудовых отношениях, которое и построило указанное здание. В счет выплаты задолженности по заработной плате здание передано истцу. Здание введено в эксплуатацию в 1995 году, на него выполнен кадастровый и технический паспорта, с присвоением инвентарного номера. Объект соответствует градостроительным нормам и правилам, угрозу жизни и здоровью граждан не создает.

Исследовав и оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, суд пришел к выводу о том, что истец не доказал факт добросовестного, открытого и непрерывного владения как своим собственным спорным имуществом в течение срока приобретательской давности. Здание обладает всеми признаками самовольной постройки, и, исходя из требований статьи 234 ГК РФ, ввиду отсутствия совокупности обстоятельств, перечисленных в указанной норме, для приобретения права собственности на имущество, учитывая разъяснения, изложенные в Постановлении Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", отказал в удовлетворении требований.

Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку документов, подтверждающих права АОЗТ "Арго" на спорный объект, а также доказательств, свидетельствующих о строительстве объекта указанным Обществом и принятие им мер к легализации самовольной постройки, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, стороной истца представлено не было.

Более того, решением Арбитражного суда ЯНАО от 10 июня 2009 года были признаны самовольными постройками объекты недвижимого имущества - 115 гаражей, а также 2 двухэтажных строения в капитальном исполнении (среди которых спорный объект), расположенные в Восточной промзоне, на земельном участке с кадастровым номером 89:11:03 02 03:69; на гаражный кооператив "Авторалли" возложена обязанность за свой счет произвести снос самовольных построек, освободить земельный участок площадью 1,18 га с кадастровым номером 89:11:03 02 03:69, расположенный в Восточной промзоне и передать его департаменту недвижимости муниципального образования г. Новый Уренгой по акту приема-передачи в течение месяца по вступлению данного решения в законную силу. До настоящего времени решение суда не исполнено (Новоуренгойский городской суд. Апелляционное дело N 33-1239/2015).

Из смысла статьи 222 ГК РФ следует, что самовольной постройкой может быть только объект недвижимости, при наличии любого из перечисленных нарушений, а также в случае, если такая постройка нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Так, ТУ Росимущества в ЯНАО обратился в суд с иском к С. о признании строений самовольной постройкой.

В обоснование иска указано, что на земельном участке, являющимся федеральной собственностью, площадью 21419 кв. м по адресу: г. Лабытнанги, Обской причал, расположены принадлежащие ответчику на праве собственности следующие объекты: железнодорожный путь N 85 с железнодорожным тупиком, протяженностью 356 п. м; воздушная изолированная линия, протяженностью 218,5 п. м, опоры 7 шт.; здание проходной, общей площадью 14,1 кв. м; трансформаторная подстанция ТП 014160/0,4 кВт, общей площадью 4 кв. м; административное здание, общей площадью 66,3 кв. м; склад временного хранения (открытые площадки), общей площадью 947,1 кв. м. При этом приведенные строения возведены ответчиком на земельном участке, не отведенном для этих целей, в отсутствие разрешительной документации.

Удовлетворяя указанные исковые требования, суд исходил из того, что материалами дела подтверждено сооружение спорных построек без согласия собственника земельного участка и отсутствие у ответчика каких-либо прав на этот участок, т.е. строения являются самовольными постройками и право собственности ответчика на них не может возникнуть в силу прямого указанная закона (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Однако указанный вывод суда апелляционная инстанция нашла ошибочным, указав, что в собственности Российской Федерации находится земельный участок, общей площадью 21419 кв. м, расположенный по адресу: г. Лабытнанги, Обской причал, кадастровый N 89:09:040101:24, на котором размещены склады обменных узлов и агрегатов "Арочник", железнодорожный путь длиною 409 м, открытые склады (щебеночные), насыпь подкранового пути, а также частично в его пределах находится спорное недвижимое имущество, принадлежащее ответчику на праве собственности, а именно: железнодорожный путь N 85 с железнодорожным тупиком, протяженностью 356 п. м; воздушная изолированная линия, протяженностью 218,5 п. м, опоры 7 шт.; здание проходной, общей площадью 14,1 кв. м; трансформаторная подстанция ТП 014160/0,4 кВт, общей площадью 4 кв. м; административное здание, общей площадью 66,3 кв. м; склад временного хранения (открытые площадки), общей площадью 947,1 кв. м, который помимо этого, как арендодатель принял из земель населенных пунктов на условиях аренды согласно распоряжению заместителя Главы Администрации МО г. Лабытнанги от 26 февраля 2014 года N 331 земельный участок с кадастровым N 89:09:0401016137, общей площадью 15276 кв. м, находящийся по тому же адресу, для размещения площадки для складирования строительных материалов, сроком на 20 лет, то есть до 26 февраля 2034 года.

При этом собственником приведенных сооружений до С. являлось ОАО "ИСК ЯНАО" на основании вступивших в законную силу решений Арбитражного суда ЯНАО. Право собственности на указанные объекты и сооружения было зарегистрировано за Обществом в установленном законом порядке.

После чего, 30 июля 2012 года между ОАО "ИСК ЯНАО" и С. заключен договор мены, по условиям которого спорные объекты недвижимости и сооружения были переданы Обществом в собственность С. в обмен на 800 куб. м щебня.

В рассматриваемом случае, характер сложившихся между сторонами дела правоотношений по поводу владения, пользования и распоряжения спорным имуществом объективно установлен вступившими в законную силу судебными постановлениями, право собственности ОАО "ИСК ЯНАО" и в последующем С. на таковое никем не оспорено, как и сделки, в результате которых указанные лица стали правообладателями данных объектов недвижимости.

Более того, апелляционная инстанция указала, что из представленных доказательств не следует совокупность условий позволяющих квалифицировать сложившийся спор, исходя из норм ст. 222 ГК РФ, в связи с чем, исходя из статуса спорных объектов недвижимости, у суда первой инстанции правовых оснований для разрешения правоотношений заявленным в иске способом не имелось (Лабытнангский городской суд. Апелляционное дело N 33-1146/2015).

Г. обратился в суд с иском к ГСПК "Грузовик" о признании права собственности на гаражный бокс N 3, общей площадью 138,6 кв. м, расположенный по адресу: ЯНАО, г. Салехард, восточная часть города, площадка N 13, строение 11.

Администрация города Салехарда предъявила самостоятельные требования к ГСПК "Грузовик" о признании незавершенного строительством объекта "Строение N 11 площадка N 13, расположенное в восточной части города Салехарда" самовольной постройкой и возложении обязанности привести его в соответствие с градостроительным планом земельного участка, мотивируя тем, что строительство осуществлено с нарушением границ места допустимого размещения объекта.

Решением суда объект капитального строительства "Строение N 11 площадка N 13, расположенное в восточной части города Салехарда" признан самовольной постройкой. За Г. признано право собственности на бокс N 3 общей площадью 138,6 кв. м, расположенный по адресу: г. Салехард, восточная часть города, площадка N 13, строение N 11.

Учитывая, что истец, являясь членом ГСПК "Грузовик", полностью внес свой паевой взнос за предоставленный ему гараж, судебная коллегия согласилась с выводом суда первой инстанции о признании за ним права собственности на указанное имущество.

Вместе с тем указала, что признавая объект капитального строительства "Строение N 11 площадка N 13, расположенное в восточной части города Салехарда" самовольной постройкой и возлагая на ГСПК "Грузовик" обязанность по приведению его в соответствие с градостроительным планом земельного участка, суд исходил из того, что кооперативом не получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, строительство объекта осуществлено с нарушением границ места допустимого размещения объекта.

Вместе с тем, судом не было учтено, что согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, является самовольной постройкой.

В соответствии с п. 2 указанной статьи лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи.

Как указано в Определении Конституционного Суда РФ от 3 июля 2007 г. N 595-О-П самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое состоит в нарушении норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство. Поэтому лицо, осуществившее самовольную постройку, не является законным владельцем. Вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в п. 1 ст. 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи последствия, т.е. санкцию за данное правонарушение в виде отказа признания права собственности за застройщиком и сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.

Доказательств тому, что постройка возведена на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил материалы дела не содержат.

Напротив, согласно письму главного государственного инспектора г. Салехарда по пожарному надзору от 23 апреля 2015 года объект: "Гаражи в капитальном исполнении (г. Салехард, площадка N 13, строение 11)" соответствует противопожарным правилам и нормам.

Из кадастрового паспорта на объект от 8 мая 2015 года следует, что площадь застройки объекта составляет 776 кв. м, что соответствует проектным характеристикам, указанным в разрешении на строительство.

В нарушение статьи 56 ГПК РФ, администрацией города Салехарда не представлено допустимых, относимых и достоверных доказательств о наличии существенных и неустранимых нарушений градостроительных и строительных норм и правил при возведении объекта капитального строительства.

Более того, из дополнительно представленных в суд апелляционной инстанции доказательств следовало, что распоряжением администрации города Салехарда от 16 сентября 2015 года N 1575-р утверждена измененная схема расположения земельного участка, в соответствии с которой площадь земельного участка на кадастровом плане территории для строительства гаражей для грузовых машин ГСПК "Грузовик" увеличена с 1417 кв. м до 1558 кв. м.

В результате уточнения границ и площади земельного участка с кадастровым номером 89:08:010301:577 возведенный объект находится в пределах границ места допустимого размещения объекта.

При таких обстоятельствах решение суда в части признания объекта самовольной постройкой и возложении обязанности по его приведению в соответствие с градостроительным планом вышестоящим судом отменено с принятием нового об отказе в иске (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-2839/2015).

Городской суд обосновано удовлетворил требования Ноябрьского городского департамента по имуществу Администрации г. Ноябрьск (НГДИ) к Г. о сносе самовольных построек, поскольку постройки применительно к положениям ст. 222 ГК РФ являются самовольными по признаку осуществления их строительства в отсутствие разрешительной документации и на земельном участке, не отведенном для этих целей.

Данное решение признано вышестоящим судом правильным, поскольку на основании заявления от 24 июля 2006 года о предоставлении земельного участка под строительство гаражного комплекса, распоряжением и.о.главы МО г. Ноябрьск гаражно-потребительскому кооперативу "Автоуют" предварительно согласовано место размещения комплекса гаражей (18 гаражей) в микрорайоне "М", утвержден проект границ земельного участка площадью 873 кв. м, акт выбора земельного участка.

На основании постановления главы администрации г. Ноябрьск указанный земельный участок предоставлен ГПК "Автоуют" в аренду сроком на три года, о чем 22 декабря 2007 года НГДИ и ГПК "Автоуют" подписали соответствующий договор.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось, что договор аренды земельного участка не прошел государственную регистрацию по обстоятельствам, не зависящим от воли арендатора ГПК "Автоуют".

Решением общего собрания членов кооператива от 15 января 2012 года Г. принят в его члены.

Впоследствии, 6 июня 2012 года ГПК "Автоуют" выделило Г. земельные участки под строительство гаражей - 6 x 10 м (60 кв. м), 6 x 5 м (30 кв. м) и 6 x 5 м (30 кв. м).

Между тем, как следует из актов администрации г. Ноябрьск об утверждении границ земельного участка и предоставлении его на правах аренды ГПК "Автоуют", а также приложения к заявлению кооператива о предоставлении земельного участка - эскизного проекта гаражно-потребительского кооператива, земельный участок предоставлялся под строительство комплекса индивидуальных гаражей, состоящего из трех блоков по шесть гаражей стандартного размера 5,9 м x 4,1 м (24,2 кв. м) в каждом.

Таким образом, объекты, строительство которых начато Г., не отвечают проекту, как по площади, так и по целевому назначению, и, соответственно, земельный участок под их строительство не предоставлялся, следовательно, являются самовольными постройками (Ноябрьский городской суд. Апелляционное дело N 33-2053/2015).

Администрация обратилась с иском к П. о признании строения, возведенного на земельном участке в береговой зоне в юго-восточном направлении от Храма М. в с. Красноселькуп, самовольной постройкой и возложении на ответчика обязанности по сносу данного строения. В обоснование иска было указано, что в результате комиссионного обследования территориальных зон с. Красноселькуп, в береговой зоне по улице 40 лет Победы в районе Храма М. была выявлена деревянная постройка, принадлежащая ответчику. Данное строение возведено на земельном участке без каких-либо разрешений на строительство и использование земли, нарушает архитектурно-эстетический облик населенного пункта, препятствует благоустройству территории и создает угрозу техногенного характера (пожаров).

Как было правильно установлено судом первой инстанции, спорное строение, находящееся во владении и пользовании ответчика П. на основании договора дарения от 23 октября 2000 года, расположено на территории поселения с. Красноселькуп, на берегу реки Таз, в юго-восточном направлении от храма М., в районе ул. 40 лет Победы и представляет собой строение вспомогательного характера - лодочный сарай на деревянных полозьях, не имеющий прочной связи с земельным участком и может быть перемещен с земельного участка без ущерба его назначению.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия нашла верным вывод суда первой инстанции о том, что спорное имущество не является недвижимым имуществом и, соответственно, в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ не может быть признана самовольной постройкой, подлежащей сносу (Красноселькупский районный суд. Апелляционное дело N 33-947/2014).

Департамент имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой обратился в суд с иском к М., ИП Р.М.Ф., ИП Р.Ю.Ф. о признании объекта - овощехранилища, самовольной.

В обоснование требований указал, что ответчикам по договорам аренды сроком на пять лет предоставлены земельные участки для парковки легковых автомобилей. Объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности ответчикам. В результате осмотра земельных участков установлено, что овощехранилище самовольно реконструировано путем возведения пристроек с западной и южной сторон, без получения разрешения на осуществление данных работ.

Решением суда, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии, требования департамента имущественных отношений администрации г. Новый Уренгой удовлетворены, поскольку в судебном заседании нашли подтверждение доводы истца в том, что самовольная реконструкция объекта осуществлена без получения соответствующих разрешений, с существенным нарушением градостроительных норм и правил, на земельном участке, не отведенным для этих целей в установленном порядке (Новоуренгойский городской суд. Апелляционное дело N 33-1719/2014).

Основной смысл института самовольной постройки выражается в санкции за допущенные нарушения при осуществлении строительства. Таковой санкцией в силу требований ст. 222 ГК РФ является снос самовольной постройки, и применение ее возможно только в судебном порядке.

Так, К. обратилась в суд с иском к администрации города Салехарда и департаменту городского хозяйства администрации города Салехарда о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде, общей площадью 43,1 кв. м, и возложении обязанности присвоить жилому дому почтовый адрес. В обоснование иска указала, что является собственником земельного участка, расположенного в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде, на котором в 2012 году без получения соответствующего разрешения построила жилой дом. Полагала, что возведенная самовольная постройка не нарушает прав и законных интересов других лиц, соответствует строительным и градостроительным правилам, ее сохранение не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Ее обращение к ответчику о присвоении жилому дому почтового адреса было отклонено, с чем она не согласна.

Администрация города Салехарда предъявила к К. встречный иск о сносе самовольно возведенной постройки, мотивируя тем, что на земельном участке, предоставленном для строительства одного жилого дома, ответчица без получения соответствующего разрешения на строительство и с нарушением градостроительных, строительных норм и правил противопожарной безопасности возвела второй жилой дом.

Решением городского суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО, в удовлетворении исковых требований К. отказано. Удовлетворены требования администрации о сносе самовольной постройки.

При разрешении спора судебными инстанциями установлено, что К. являлась собственником индивидуального жилого дома N 53 в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде, общей площадью 145 кв. м, на основании договора купли-продажи от 8 августа 2005 года.

В соответствии с распоряжением администрации города Салехарда К. предоставлен в собственность земельный участок площадью 724 кв. м (кадастровый номер 89:08:010304:143) для размещения жилого дома N 53 в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде. 6 сентября 2010 года между администрацией города Салехарда и К. заключен договор купли-продажи названного земельного участка.

25 июля 2012 года произведен раздел земельного участка, в результате которого К. стала собственником двух земельных участков, площадью 206 кв. м и 518 кв. м соответственно.

19 марта 2013 года между К. (продавец) и И. (покупатель) заключен договор купли-продажи индивидуального жилого дома с земельным участком, по условиям которого продавец передает в собственность покупателя жилой дом N 53 в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде, общей площадью 145 кв. м, и земельный участок, общей площадью 518 кв. м.

Из кадастрового паспорта земельного участка следовало, что земельный участок площадью 206 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 89:08:010304:1979. При этом в графе фактическое использование земельного участка указано - для размещения жилого дома N 53 в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде.

Поскольку оба земельных участка имеют назначение для размещения только одного жилого дома N 53 в мкр. Первомайский-2 в городе Салехарде, то суды пришли к выводу о том, что строение, в отношении которого возник спор, возведено на земельном участке площадью 206 кв. м, который не был отведен для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами.

Судом было установлено, что размер находящегося в собственности К. земельного участка значительно меньше, чем это предусмотрено нормативным правовым актом органа местного самоуправления для индивидуального жилищного строительства, что свидетельствует о нарушении градостроительных норм, а также Правил землепользования и застройки на территории города Салехарда.

То обстоятельство, что при возведении строения были допущены нарушения градостроительных и иных норм подтверждалось также заключением отдела надзорной деятельности по МО город Салехард ГУ МЧС России по ЯНАО, из которого следовало, что расстояние от строения, в отношении которого возник спор, до жилого дома N 53 в мкр. Первомайский-2 составляет 1,18 м, что является нарушением требований пожарной безопасности. В соответствии с нормативными документами такое расстояние должно составлять не менее 15 метров (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-1370/2015).

При рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.

Несоблюдение, в том числе незначительное, градостроительных и строительных норм и правил при строительстве может являться основанием для удовлетворения заявленного иска, если при этом нарушается право собственности или законное владение истца.

Удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.

Г. обратился в суд с иском к Д. о сносе самовольно возведенных хозяйственных построек и брандмауэрной стены, расположенных в пределах шестиметрового противопожарного разрыва на территории земельного участка, принадлежащего ответчице. В обоснование иска указал, что является собственником земельного участка, площадью 592 кв. м и расположенного на нем жилого дома N 21а по улице Патрикеева в городе Салехарде. Летом 2013 года ответчица возвела на границе его земельного участка на расстоянии менее 1 метра от его дома хозяйственные постройки с нарушением требований пожарной безопасности, в связи с чем, была привлечена к административной ответственности. В последующем на границе земельного участка была возведена брандмауэрная стена. Хозяйственные постройки и стена ограничивают доступ света на его участок и в окна его дома, в проходе между стеной и домом скапливаются дождевые и талые воды, что влечет разрушение фундамента и стен, появление плесени и сырости.

Судом постановлено решение об отказе в удовлетворении иска. Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что брандмауэрная стена была возведена во исполнение предписания государственного контролирующего органа, а доводы истца об ограничении света в жилой дом и на земельный участок, о разрушении фундамента и стен дома бездоказательны.

Судебная коллегия, отменяя решение суда первой инстанции с принятием нового об удовлетворении иска, указала, что в соответствии с п. 1 статьи 6 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 123-ФЗ "Технический регламент о требованиях пожарной безопасности" пожарная безопасность объектов защиты, к которым относятся и жилые здания, считается обеспеченной при выполнении одного из следующих условий: в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и пожарный риск не превышает допустимых значений, установленных настоящим Федеральным законом; в полном объеме выполнены требования пожарной безопасности, установленные техническими регламентами, принятыми в соответствии с Федеральным законом "О техническом регулировании", и нормативными документами по пожарной безопасности.

К нормативным документам по пожарной безопасности относятся соответствующие санитарные нормы и правила, регламентирующие данные отношения.

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений" приказом Министерства регионального развития РФ от 28 декабря 2010 года N 820 утвержден свод правил "СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений", в соответствии с п. 2.12* которого расстояния между жилыми, жилыми и общественными, а также производственными зданиями следует принимать на основе расчетов инсоляции и освещенности в соответствии с нормами инсоляции, нормами освещенности, а также в соответствии с противопожарными требованиями.

В районах усадебной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, по санитарным и бытовым условиям должно быть не менее, как правило, 6 м. Хозяйственные постройки следует размещать от границ участка на расстоянии не менее 1 м.

Согласно пункту 5.3.8. Свода правил по проектированию и строительству "Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства" (СП 30-102-99) на территориях с застройкой усадебными, одно - двухквартирными домами расстояние от окон жилых комнат до стен соседнего дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних земельных участках, должно быть не менее 6 м.

Таким образом, соблюдение градостроительных, строительных и противопожарных норм и правил будет считаться выполненным при условии, если расстояние от окон жилых помещений домов до хозяйственных построек, расположенных на соседнем земельном участке, составляет не менее 6 м, а также, если расстояние между границей земельного участка и хозяйственными постройками составляет не менее 1 м.

Судом было установлено, что истец Г. является собственником земельного участка, площадью 592 кв. м, и находящегося на нем индивидуального жилого дома N 21а по улице Патрикеева в городе Салехарде, общей площадью 114,5 кв. м.

Д. является законным владельцем по праву наследования смежным с истцом земельным участком, площадью 780 кв. м, и находящегося на нем индивидуального жилого дома N 21б по улице Патрикеева в городе Салехарде, общей площадью 164,6 кв. м.

На основании заявления истца от 7 августа 2013 года отделом надзорной деятельности по г. Салехарду ГУ МЧС России по ЯНАО проведена внеплановая проверка, по результатам которой установлены нарушения правил пожарной безопасности, заключающиеся в том, что в месте размещения противопожарного разрыва на земельном участке, принадлежащем ответчице, установлено деревянное строение (баня), при этом расстояние от каждого из жилых домов - 21а и 21б по улице Патрикеева до деревянного строения составляет менее 1 м.

Постановлением о назначении административного наказания N 113 от 9 сентября 2013 года Д. привлечена к административной ответственности по ч. 1 ст. 20.4 КоАП РФ в виде предупреждения.

Из акта обследования земельного участка от 2 июня 2014 года, проведенного инспектором по муниципальному земельному контролю г. Салехарда, следовало, что на смежной границе земельных участков, на расстоянии 0,78 м от дома N 21а по улице Патрикеева расположена брандмауэрная стена, вплотную к которой размещены хозяйственные постройки, что является нарушением градостроительных норм и правил застройки.

Таким образом, судебная коллегия пришла к выводу о том, что при строительстве хозяйственных построек и возведении брандмауэрной стены нарушены градостроительные, строительные, противопожарные нормы и правила, что несомненно нарушает право истца, не связанное с лишением владения.

Анализ имеющихся в материалах дела документов позволял утверждать, что в результате возведения брандмауэрной стены расстояние между окном жилого помещения истца и стеной составляет менее 1 м, что полностью препятствует проникновению света в жилое помещение. Кроме этого, представленной истцом фототаблицей подтверждалось, что в зимнее время в месте между стеной жилого дома истца и брандмауэрной стеной происходит скопление снега высотой до середины оконного проема, что также свидетельствует о нарушении права владения истца (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-1762/2014).

И. обратился в суд с иском к администрации города Салехарда о признании права собственности на гаражный бокс N 4, 5, находящийся на площадке N 2, строение N 1 по улице Чапаева в городе Салехарде. В обоснование иска указал, что с 2010 года является членом гаражно-строительного кооператива "Авто Хаус", которому в августе 2013 года администрация города Салехарда предоставила земельный участок для строительства гаражных боксов. В 2013 году строительство гаражей было завершено, он полностью оплатил пай, при выходе из кооператива ему передан гаражный бокс, указанный в иске. В настоящее время он не имеет возможности оформить право собственности на гаражный бокс ввиду отсутствия разрешения на строительство.

Администрация города Салехарда предъявила встречный иск, в котором просила обязать И. снести за счет собственных средств второй этаж гаражного бокса N 4, 5. мотивируя тем, что строительство гаражей осуществлено без выдачи соответствующего разрешения; гаражный бокс имеет возведенный второй этаж, что не соответствует градостроительному плану земельного участка, предоставленного ГСК "Авто Хаус" и свидетельствует о самовольности постройке.

Отказывая в удовлетворении иска И. о признании права собственности на гаражный бокс и удовлетворяя встречный иск о возложении на последнего обязанности снести за свой счет 2 этаж гаражного бокса, суд первой инстанции правильно исходил из того, что в нарушение статьи 51 Градостроительного кодекса РФ и условий договора аренды земельного участка гаражный бокс возведен без получения разрешения на строительство.

Из судебных постановлений следует, что 28 октября 2013 года между администрацией города Салехарда (арендодатель) и ГСК "Авто Хаус" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок из земель населенных пунктов, расположенный по ул. Чапаева, площадка N 2, строение 1, 2 в городе Салехарде для строительства гаражей в капитальном исполнении, общей площадью 1100 кв. м сроком по 1 октября 2016 года.

В соответствии с п. 4.4.6. договора арендатор обязан в течение 1 года 6 месяцев со дня заключения договора получить разрешение на строительство, приступать к освоению участка и возводить на участке объекты капитального строительства только после получения в установленном порядке разрешения на строительство.

В соответствии с градостроительным планом земельного участка, утвержденным распоряжением администрации города Салехарда от 8 июня 2010 года N 579-р, предельное количество этажей для данного объекта составляет 1 этаж, предельная высота - не более 5 метров.

Таким образом, при строительстве гаража допущено существенное нарушение градостроительного плана земельного участка, выразившегося в возведении объекта недвижимого имущества, состоящего из 2 этажей, высотой более 5 метров (Салехардский городской суд. Апелляционное дело N 33-2160/2014).

Обобщение судебной практики показало, что судами при разрешении споров по делам, связанным с самовольным строительством, в большинстве случаев, верно применяется нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения.

Вместе с тем, анализ отмененных и измененных судебных постановлений показал, что суды не всегда учитывают не только сложившуюся практику суда Ямало-Ненецкого автономного округа, но и судебную практику Верховного Суда Российской Федерации.

В целях избежания ошибок при рассмотрении споров по делам, связанным с самовольным строительством, предлагается изучить следующую судебную практику Верховного Суда Российской Федерации:

- совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав";

- Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19 марта 2014 года;

- Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за второй квартал 2007 года (2 вопрос);

- Обзор судебной практики по вопросам, возникающим при рассмотрении дел, связанных с садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями за 2010-2013 годы, утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 2 июля 2014 года;

- Определения Верховного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2015 г. по делу N 32-КГ15-14, от 15 сентября 2015 г. N 18-КГ15-143; от 7 июля 2015 г. N 5-КГ15-61; от 14 апреля 2015 г. N 18-КГ15-60; от 14 апреля 2015 г. N 18-КГ15-32; от 14 апреля 2015 г. N 18-КГ15-25; от 17 февраля 2015 г. N 5-КГ14-142; от 17 февраля 2015 г. N 18-КГ14-200; от 27 января 2015 г. N 11-КГ14-10; от 27 января 2015 г. N 69-КГ14-11; от 13 января 2015 г. N 69-КГ14-10; от 9 сентября 2014 г. N 18-КГ14-97; от 8 июля 2014 г. N 19-КГ14-6; от 25 марта 2014 г. N 4-КГ13-38; от 18 марта 2014 г. N 24-КГ13-7.