Судебная коллегия по гражданским делам Шестого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего Ромасловской И.М.,

судей Романова М.В., Семенцева С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу представителя ООО "Мелкооптовый рынок" на решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21 февраля 2025 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 31 июля 2025 года по гражданскому делу N 2-12/2025 по иску индивидуального предпринимателя А., индивидуального предпринимателя Б., М., В.А., общества с ограниченной ответственностью "Левушка" к обществу с ограниченной ответственностью "Хорс", департаменту градостроительных и земельных отношений администрации муниципального образования "город Оренбург", администрации муниципального образования "город Оренбург", обществу с ограниченной ответственностью "Афродита", обществу с ограниченной ответственностью "Мелкооптовый рынок", Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области о признании незаконными распоряжений, о признании сделок купли-продажи земельного участка недействительными (ничтожными), установлении границы земельного участка, возложения обязанности по демонтажу ограждения,

заслушав доклад судьи Ромасловской И.М., пояснения представителя ООО "Мелкооптовый рынок" ФИО8, поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения относительно доводов жалобы представителей ООО "Левушка" ФИО9 и ФИО10, ФИО3,

А., ИП Б., М., ООО "Лагуна", ООО "Левушка" обратились в суд с иском к ООО "Хорс", ООО "Афродита", ООО "Мелкооптовый рынок", администрации г. Оренбурга, Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, в котором, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, просили:

- обязать ООО "Мелкооптовый рынок" демонтировать (забор), возведенный во дворе по <адрес> за свой счет в течение недели с момента вынесения решения суда;

- признать незаконным распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 28.06.2013 года N о предоставлении ООО "Афродита" за плату земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, с местоположением: <адрес>;

- признать ничтожной сделку купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Афродита";

- признать сделку купли-продажи земельного участка от 31.12.2020 года, заключенную между ООО "Афродита" и ООО "Мелкооптовый рынок" в части продажи указанного земельного участка;

- исключить из ЕГРН сведения о площади и характерных точках земельного участка и установить границу земельного участка с кадастровым номером N, расположенного по адресу: <адрес>, в соответствии с таблицей 11 заключения АНО "Оренбургская стоимостная экспертиза" от 17.01.2025 года N, с площадью N кв. м.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле суда в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечены ИП В.В., ООО "Марио и Луиджио", индивидуальный предприниматель Ч., проведена замена истца ООО "Лагуна" на его правопреемника В.А.

Решением Центрального районного суда г. Оренбурга от 21.02.2025 года исковые требования удовлетворены частично.

Признано недействительным распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 28.06.2013 года N в части указания площади земельного участка с кадастровым номером N предоставленного за плату ООО "Афродита", в размере N кв. м.

Из единого государственного реестра недвижимости исключены сведения об описании местоположения границы земельного участка с кадастровым номером N в координатах характерных точек, указанных в резолютивной части решения.

Установлена граница земельного участка с кадастровым номером N в координатах характерных точек, указанных в таблице 11 "Ведомость координат характерных точек земельного участка" заключения судебной экспертизы АНО "ОССЭ" от 17.01.2025 года N.

На ООО "Мелкооптовый рынок" возложена обязанность демонтировать металлическое ограждение, установленное на земельном участке с кадастровым номером N в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

В удовлетворении остальной части исковых требований к ООО "Мелкооптовый рынок", Департаменту градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга, администрации г. Оренбурга, а также в удовлетворении исковых требований к ООО "Хорс", ООО "Афродита", Управлению Росреестра по Оренбургской области отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 31.07.2025 года решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21.02.2025 года изменено, абзац пятый резолютивной части изложен в следующей редакции:

"Возложить обязанность на общество с ограниченной ответственностью "Мелкооптовый рынок" демонтировать металлическое ограждение, установленное на земельном участке с кадастровым номером <...> в течение двух недель с момента вступления решения суда в законную силу".

В остальной части решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21.02.2025 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе представителем ООО "Мелкооптовый рынок" ставится вопрос об отмене судебных постановлений.

Изучив доводы кассационной жалобы и материалы, суд кассационной инстанции приходит к следующему:

Согласно ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Судом установлено, что А. является собственником помещения N, расположенного на первом этаже двухэтажного производственного здания литера N, а также собственником здания литера N, расположенных по адресу: <адрес>.

Сособственниками помещений двухэтажного производственного здания литера N по адресу: <адрес>, являются Б., М., В.А. и ООО "Левушка".

ООО "Мелкооптовый рынок" является собственником одноэтажного здания склада литера Г25, производственного здания склада литеры Г17 расположенных по адресу: <адрес>.

Принадлежащие сторонам объекты недвижимости образуют полузамкнутое пространство с единым двором, используемым для проезда, проведения погрузочно-разгрузочных работ, подъезда к складским помещениям.

Ранее собственником указанных строений являлось ООО "Хорс".

В 2011 году по заданию ООО "Хорс" проведены кадастровые работы с целью образования земельного участка под зданием, расположенным по адресу: <адрес>.

На основании технического проекта объекта кадастровых работ Департаментом градостроительства и земельных отношений <адрес> была подготовлена и утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 31.10.2012 года N образован земельный участок площадью N кв. м из земель, находящихся в государственной собственности, на основании схемы расположения земельного участка на кадастровом плане, утвержденной главным архитектором г. Оренбурга 19.10.2012 года, местоположение: <адрес>, на земельном участке расположены: производственное здание, склад литер N склад литер N, разрешенное использование: земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, с размещением производственного здания, складов, категория земель: земли населенных пунктов (п. 2).

Согласно пунктам 3 и 4 распоряжения, земельный участок подлежит постановке на кадастровый учет, а ООО "Хорс" после проведения государственного кадастрового учета предложено оформить право собственности на указанный земельный участок в соответствии с действующим законодательством.

Указанный земельный участок был поставлен на кадастровый учет 18.12.2012 года с присвоением кадастрового номера N.

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 30.12.2013 года вышеуказанное распоряжение от 31.10.2012 года N признано недействительным в части пунктов 2, 3, 4 с возложением на Департамент градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга обязанность устранить допущенное нарушение прав и законных интересов заявителя.

При рассмотрении вышеуказанного спора арбитражным судом установлено, что при образовании земельного участка на основании распоряжения от 31.10.2012 года N нарушены права заявителя, поскольку ширина проездов для смежных земельных участков составляет менее 6 м, что не соответствует размерам минимальной полосы, пригодной для проезда пожарных машин.

Кроме того, при образовании земельного участка нарушены требования пунктов 5.38, 5.41 СП 18.13330.2011. Свод правил. Генеральные планы промышленных предприятий. Актуализированная редакция СНиП II-89-80 в части ширины въезда на земельный участок, не обеспечения ширины проезжей части размером N м на земельном участке с кадастровым номером N, отсутствия возможности устройства площадок для разворота (маневрирования) специализированных автомобилей, включая автомобили особо большой грузоподъемности на земельных участках с кадастровыми номерами N.

Учитывая указанное, суд признал обжалуемое распоряжение не соответствующим п. 4 ст. 11.2 и п. 7 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации и нарушающим права заявителя как собственника объекта недвижимости и смежного землепользователя, препятствующим приобретению собственниками объектов недвижимости, расположенных в двухэтажном производственном здании литер N, по адресу: <адрес>, прав на земельный участок, занятых этими объектами и необходимых для их нормального использования.

Распоряжением Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 27.10.2023 года N отменены пункты 2, 3, 4 распоряжения от 31.10.2012 года N.

Однако до вынесения решения Арбитражного суда Оренбургской области от 28.06.2013 года Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга издано распоряжение N, в соответствии с которым ООО "Афродита" предоставлен земельный участок с кадастровым номером N, местоположение: <адрес>, площадью N кв. м.

10 октября 2013 года между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Афродита" заключен договор N купли-продажи земельного участка с кадастровым номером N, площадью N кв. м.

На основании договора купли-продажи недвижимого имущества от 18.12.2020 года ООО "Афродита" произвело отчуждение ООО "Мелкооптовый рынок" здание литера N, площадью N кв. м, здание площадью N кв. м, земельный участок с кадастровым номером N, площадью N кв. м.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, истцы ссылаются на то обстоятельство, что при формировании земельного участка и заключении договора купли-продажи от 10.10.2013 года нарушены их права, как собственников помещений, расположенных на смежном земельном участке.

В целях проверки доводов истцов о нарушении их прав, судом была назначена судебная землеустроительная экспертиза, производство которой поручено экспертам З., П.

Согласно заключению судебной экспертизы местоположение объектов капитального строительства, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами N (образуют полузамкнутый двор), оставалось неизменным с момента образования земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, до настоящего времени.

Проверка соответствия характеристик земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес> при его образовании нормам и правилам пожарной безопасности, строительным и санитарным нормам, нормам отвода земель, действующим на момент его образования, с учетом необходимого использования находящихся в непосредственной близости объектов недвижимости и их функционального назначения, а именно: ведения торговой деятельности собственниками строений и помещений, расположенных по адресу: <адрес>, выполнена отдельно по каждому из параметров.

По мнению экспертов, формирование земельного участка с кадастровым номером N в его существующих границах не привело к нарушению градостроительных и санитарных норм.

Однако формирование исследуемого участка в его существующих границах привело к тому, что часть площади полузамкнутого двора, образованного объектами капитального строительства в границах земельных участков с кадастровыми номерами N (участок ответчика) и N (участок истцов) вошла в площадь земельного участка с кадастровым номером N и, как следствие, устройство забора по южной границе спорного земельного участка привело к утрате возможности проезда и маневрирования пожарной техники и оказало существенное влияние на реализацию прав пользования и владения объектами капитального строительства в границах земельного участка с кадастровым номером N.

Также при ответе на вопрос о возможности проезда грузового транспорта при установленных границах земельного участка, с учетом возведенного забора, эксперты пришли к выводу, что устройство забора по южной границе земельного участка ограничивает проезд и маневрирование техники в полузамкнутом дворе. Проезд грузового автомобиля с полуприцепом или прицепом (грузоподъемностью свыше 20 тонн и с общей длиной ориентировочно N м) на участке по <адрес> и осуществление им маневров по развороту, подъезду к строениям и помещения, расположенным на земельном участке, для осуществления погрузочно-разгрузочных работ невозможны.

По мнению экспертов, соблюдение баланса интересов собственников объектов капитального строительства в границах земельных участков с кадастровыми номерами N (участок ответчика) и N (участок истцов) возможно при определении местоположения южной границы земельного участка с кадастровым номером N непосредственно под площадью застройки зданий либо в непосредственной близости от наружных ограждающих конструкций зданий, расположенных в границах данного земельного участка. При этом изменение сведений о местоположении границ земельного участка приведет к изменению его площади до N кв. м.

Удовлетворяя требования о признании недействительным распоряжения Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 28.06.2013 года N в части указания площади земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного за плату ООО "Афродита", в размере N кв. м, суд первой инстанции, исходил из того, что образование земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, проведено с нарушением прав и законных интересов собственников помещений, расположенных на смежном земельном участке с кадастровым номером N, поскольку привело к утрате возможности проезда и маневрирования пожарной техники, грузового транспорта при подъезде к зданию литера N для осуществления погрузочно-разгрузочных работ; решением арбитражного суда признано незаконным распоряжение Департамента градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга от 31.10.2021 года N в части образования земельного участка площадью N кв. м, а также распоряжением Департамента от 27.10.2023 года N отменены пункты 2, 3, 4 указанного распоряжения, то в данном случае не может быть признано законным и принятое ответчиком распоряжение от 28.06.2013 года N в части указания площади земельного участка с кадастровым номером N, предоставленного за плату обществу с ограниченной ответственностью "Афродита", в размере N кв. м, так как предоставление земельного участка с такими характеристиками нарушает права и законные интересы иных землепользователей, в том числе истцов.

Положив в основу решения заключение судебной экспертизы, согласно которому права истцов могут быть восстановлены путем установления границ земельного участка N по границам расположенных на нем объектов недвижимости, а также учитывая, что в указанной местности у основной части сформированных земельных участков границы определены именно таким способом, судом первой инстанции установлена граница земельного участка с кадастровым номером N в координатах характерных точек, указанных в таблице 11 "Ведомость координат характерных точек земельного участка" заключения судебной экспертизы АНО "ОССЭ" от 17.01.2025 года N.

Поскольку в ходе судебного разбирательства, в том числе на основании заключения судебной экспертизы, установлено, что возведенный ответчиком забор препятствует проезду и маневрированию пожарной техники, а также проезду грузовой техники к помещениям, принадлежащим истцам, а также принимая во внимание, что с учетом установления судом смежной границы земельных участков с кадастровыми номерами N, данное ограждение возведено ответчиком за пределами принадлежащего ему земельного участка, учитывая, что добровольно указанное ограждение ответчиком не демонтировано, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования истцов о возложении обязанности на ООО "Мелкооптовый рынок" по демонтажу указанного ограждения в течение трех дней с момента вступления решения суда в законную силу.

Судом первой инстанции отказано в удовлетворении требований о признании ничтожными сделки купли-продажи спорного земельного участка, заключенную между Департаментом градостроительства и земельных отношений администрации г. Оренбурга и ООО "Афродита", а также сделки купли-продажи этого же земельного участка от 31.12.2020 года, заключенной между ООО "Афродита" и ООО "Мелкооптовый рынок" в части продажи указанного земельного участка, поскольку в данном случае права истцов подлежат восстановлению посредством установления границы спорного земельного участка, в связи с чем, как указано судом первой инстанции, данные договоры не могут быть признаны ничтожными.

Суд апелляционной инстанции по существу согласился с выводами суда первой инстанции, изменив его в части срока, установленного судом для устранения выявленных нарушений, исходя из того, что срок, установленный судом первой инстанции в порядке ч. 2 ст. 206 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации для устранения выявленных нарушений в течение трех дней со дня вступления решения суда в законную силу, не является разумным и не обеспечивает соблюдение баланса интересов сторон.

Учитывая трудоемкость работ по демонтажу забора и возможности ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о предоставлении 2 недель для исполнения решения суда с даты вступления его в законную силу.

Суд кассационной инстанции не находит правовых оснований не согласиться с выводами судов первой и апелляционной инстанций.

Так, в частях 2 и 3 статьи 36 Конституции Российской Федерации закреплено, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона.

Правовое регулирование земельных отношений осуществляется Земельным кодексом Российской Федерации, который одним из основных принципов земельного законодательства провозгласил принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).

согласно пп. 6 п. 2 ст. 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В определении от 23.04.2020 года N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (пп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (п. 1 ст. 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования.

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения.

Поскольку судом установлено, что образование земельного участка с кадастровым номером N по адресу: <адрес>, проведено с нарушением прав и законных интересов собственников помещений, расположенных на смежном земельном участке с кадастровым номером N, так как привело к утрате возможности проезда и маневрирования пожарной техники, грузового транспорта при подъезде к зданию литера N для осуществления погрузочно-разгрузочных работ, суды пришли к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Доводы кассационной жалобы о пропуске истцами срока исковой давности, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в соответствии с п. 1 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 данного Кодекса.

При этом, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истцы указали, что об оспариваемом распоряжении и нарушенных правах узнали в 2023 году, при установке ответчиком ограждения по границе спорного земельного участка. С иском в суд они обратились 16.01.2024 года, то есть в установленный законом срок с момента, когда им стало известно о нарушении прав.

Доводы кассационной жалобы о том, что ограждение по границам спорного земельного участка было установлено в 2013 году, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку направлены на переоценку установленных судом фактических обстоятельств по делу.

Доводы кассационной жалобы о том, что истцами пропущен срок исковой давности, установленный п. 2 ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку продолжительность общего срока исковой давности согласно пунктам 1 и 2 ст. 196 Гражданского кодекса составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, однако срок исковой давности не может превышать десяти лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен.

На основании п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права, если законом не установлено иное.

Поскольку срок исковой давности установлен для судебной защиты права лица, то по общему правилу этот срок начинает исчисляться не ранее того момента, когда соответствующее право объективно было нарушено. При исчислении трехлетнего срока исковой давности также учитывается, знал или должен был знать истец о допущенном нарушении, то есть возможность его субъективного знания о фактах, порождающих требование к ответчику.

Вопреки доводам кассационной жалобы при рассмотрении настоящего спора суда не дано преюдициального значения решению Арбитражного суда Оренбургской области от 30.12.2013 года по делу N.

Доводы кассационной жалобы о том, что права истцов возможно восстановить путем демонтажа ограждения и установления сервитута, отклоняются судом кассационной инстанции, поскольку в данном случае истцы, как и ответчик, имеют право на обращение в уполномоченный орган по вопросу оформления спорного земельного участка в собственность или аренду в порядке ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит предусмотренных ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений по доводам кассационной жалобы представителя ООО "Мелкооптовый рынок".

На основании вышеуказанного и, руководствуясь статьями 379.6, 379.7, 390 и 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

решение Центрального районного суда г. Оренбурга от 21 февраля 2025 года в части, оставленной без изменения судом апелляционной инстанции, и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 31 июля 2025 года оставить без изменения, кассационную жалобу представителя ООО "Мелкооптовый рынок" - без удовлетворения.

Мотивированное кассационное определение изготовлено 12 декабря 2025 года.