Письмо Министерства экономического развития РФ
от 3 июля 2014 г. № Д23и-2327

Департамент недвижимости Минэкономразвития России, рассмотрев обращение относительно проблемного вопроса, связанного с государственной регистрации прав на объекты недвижимости (квартиры) в многоквартирных домах, сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. № 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, практики его применения.

Вместе с тем по поставленным в обращении вопросам полагаем возможным отметить следующее.

Проблема государственной регистрации прав на квартиры в многоквартирных домах, которые долгое время не были завершены строительством (фактически оно не осуществлялось), рассматривалась Департаментом недвижимости в связи с обращениями граждан.

При этом с целью защиты своих прав большинство участников долевого строительства вынуждены признавать свои права в общей долевой собственности на незавершенные строительством объекты на основании решений судов.

Право (долю в праве) собственности, установленное вступившим в законную силу судебным актом, регистрируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) по правилам, закрепленным в статье 28 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).

Вместе с тем не редко существуют ситуации, при которых решения судов о признании прав собственности на жилое помещение в таком многоквартирном доме, отсутствуют. Многоквартирные дома вводятся в эксплуатацию. Квартиры передаются будущим собственникам по передаточным актам.

В соответствии с пунктом 6 статьи 12 Закона о регистрации ЕГРП состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Раздел открывается при начале регистрации прав на объект недвижимого имущества и идентифицируется кадастровым или условным номером данного объекта.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 (далее - Правила ведения ЕГРП), в подразделе I каждого раздела ЕГРП содержится описание соответствующего объекта недвижимого имущества.

При осуществлении государственной регистрации прав в случае ввода в эксплуатацию объекта недвижимости завершенного строительством, если право на соответствующий объект незавершенного строительства ранее было зарегистрировано в ЕГРП, раздел ЕГРП, связанный с таким объектом незавершенного строительства, закрывается в соответствии с пунктом 36 Правил ведения ЕГРП. На объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, открывается новый раздел ЕГРП.

В графу "Предыдущий кадастровый (условный) номер" нового раздела ЕГРП, открытого на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, вносятся сведения о кадастровом (условном) номере объекта незавершенного строительства в соответствии с пунктом 26 Правил ведения ЕГРП.

В графу "Последующий кадастровый (условный) номер" раздела ЕГРП на объект незавершенного строительства вносятся сведения о кадастровом (условном) номере введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества в соответствии с пунктом 27 Правил ведения ЕГРП.

Соответственно, в данном случае раздел ЕГРП, открытый на объект незавершенного строительства, как на самостоятельный объект недвижимого имущества, должен быть закрыт и записи о праве в нем - погашены (права прекращены), на созданные в составе введенного в эксплуатацию многоквартирного дома помещения - открыты соответствующие разделы ЕГРП, в которых и должны регистрироваться права на эти помещения.

Вместе с тем, учитывая социальную значимость рассматриваемого вопроса и руководствуясь статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации, полагаем возможным государственную регистрацию прав в рассматриваемой ситуации осуществлять по правилам, установленным законодательством при проведении государственной регистрации прав участника долевого строительства на объект долевого строительства в рамках действия Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в части исключения необходимости проведения государственной регистрации права долевой собственности (в случае отсутствия соответствующего волеизъявления лиц) на построенный многоквартирный дом с учетом следующих особенностей.

Государственная регистрация прав на объект недвижимости (квартиру) в построенном многоквартирном доме (далее - объект) осуществляется на основании заявления лица, обратившегося за государственной регистрацией (пункт 1 статьи 16 Закона о регистрации).

Основанием для государственной регистрации права собственности на объект будут являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, в состав которого входит объект недвижимости, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта недвижимости.

При этом запись о государственной регистрации права собственности правообладателя на объект недвижимости вносится в подраздел II-1 ЕГРП раздела ЕГРП, открытого на указанный объект недвижимости.

В графе "Предыдущий кадастровый (условный) номер" подраздела I ЕГРП открытого на вновь созданный объект недвижимости указывается "кадастровый (условный) номер" объекта незавершенного строительства, доля в праве собственности на который принадлежит лицу, заявившему о государственной регистрации.

Кроме того, полагаем целесообразным вносить в подраздел I и II-1 раздела ЕГРП открытого на объект незавершенного строительства следующие сведения:

в подраздел I - в графу "последующий кадастровый (условный) номер" сведения о "кадастровом (условном) номере" объекта недвижимости, а в случае если вносимые в ЕГРП сведения не умещаются на одном листе, то такие записи размещать в ЕГРП по правилам, установленным пунктом 14 Правил ведения ЕГРП;

в подразделе II-1 запись о праве долевой собственности заявителя погашается на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи согласно приложению № 12 Правил ведения ЕГРП.

При этом в штампе погашения регистрационной записи одновременно с датой регистрации прекращения права, фамилией и инициалов регистратора, его подписи также проставляется в графе "подразделе" не только номер подраздела, но и кадастровый (условный) номер объекта недвижимости.

Соответственно, при поступлении заявления о государственной регистрации права собственности на объект недвижимости последнего участника долевой собственности на незавершенный строительством объект, раздел ЕГРП открытый на такой объект закрывается по правилам, установленным Правилами ведения ЕГРП.

 

Директор Департамента недвижимости

А.И. Ивакин